Pinjaman Bercagar Geran Rumah, Syarat, Risiko dan Cara Mohon

Table of Contents

Memohon pinjaman bercagar geran rumah menjadi salah satu pilihan strategik bagi pemilik hartanah yang memerlukan tunai segera tanpa menjual aset.

Dengan menggunakan geran rumah sebagai cagaran, individu boleh memperoleh pinjaman berskala besar berbanding pinjaman peribadi biasa.

Namun, proses ini bukan tanpa risiko dan memerlukan pemahaman menyeluruh tentang syarat, kadar faedah, serta dokumen penting yang diperlukan.

Artikel ini akan membimbing pembaca memahami kelebihan, kelemahan, serta strategi terbaik untuk memohon pinjaman jenis ini di Malaysia.

Apa Itu Pinjaman Bercagar Geran Rumah?

Pinjaman bercagar geran rumah merujuk kepada kemudahan kredit di mana peminjam menyerahkan geran rumah miliknya sebagai cagaran kepada institusi kewangan.

Ia membolehkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi kerana nilai hartanah dijadikan jaminan kepada pemberi pinjaman.

Jenis pinjaman ini biasanya digunakan oleh individu yang memerlukan modal besar, seperti untuk pelaburan, pembaikan rumah, atau mengurus hutang lain.

Ciri utamanya adalah kadar faedah lebih rendah berbanding pinjaman peribadi tanpa cagaran, kerana risiko kepada bank dianggap lebih rendah.

Perbezaan dengan Pinjaman Biasa

Untuk membezakan pinjaman bercagar dan pinjaman biasa, pertimbangkan perkara berikut:

• Pinjaman bercagar: Memerlukan cagaran (seperti geran rumah), menawarkan kadar faedah lebih rendah dan had pinjaman lebih tinggi.
• Pinjaman tanpa cagaran: Tidak memerlukan sebarang aset sebagai jaminan, tetapi kadar faedah lebih tinggi dan proses kelulusan lebih ketat.

Pinjaman bercagar juga sering digunakan oleh pemilik syarikat kecil sebagai modal kerja atau dana kecemasan perniagaan, kerana kelulusan lebih cepat jika dokumen lengkap dan nilai hartanah mencukupi.

Kelebihan Utama

• Jumlah pinjaman tinggi (berdasarkan nilai hartanah).
• Kadar faedah rendah.
• Tempoh bayaran fleksibel (hingga 30 tahun).
• Tidak perlu menjual rumah.

Kekurangan

• Risiko penyitaan jika gagal membayar.
• Perlu menanggung kos penilaian, yuran guaman dan duti setem.
• Bergantung kepada kelulusan institusi kewangan dan status geran.

Pinjaman bercagar geran rumah sesuai untuk mereka yang memiliki aset hartanah dan ingin memaksimumkan nilainya tanpa menjualnya.

Walau bagaimanapun, adalah penting untuk memahami risiko cagaran, kadar faedah, dan tanggungjawab undang-undang sebelum membuat keputusan kewangan besar.

Syarat Kelayakan & Dokumen Diperlukan

Memahami syarat kelayakan dan dokumen diperlukan adalah langkah awal paling penting sebelum memohon pinjaman bercagar geran rumah.

Setiap institusi kewangan menetapkan kriteria tersendiri bergantung kepada dasar risiko dan jenis hartanah yang dicagarkan.

Syarat Kelayakan Umum

Walaupun terdapat variasi mengikut bank, berikut ialah syarat minimum yang biasanya diperlukan:

• Warganegara Malaysia berumur 21–65 tahun.
• Pendapatan tetap melebihi RM2,000 sebulan (individu atau pasangan).
• Geran rumah atas nama sendiri atau pasangan (boleh juga hartanah bersama).
• Hartanah bebas daripada gadaian lain atau mempunyai baki pinjaman rendah.
• Hartanah mesti diluluskan untuk kediaman (bukan tanah kosong atau pertanian melainkan melalui skim tertentu).
• Tidak berada dalam senarai hitam CCRIS/CTOS (sesetengah koperasi lebih fleksibel).

Senarai Dokumen Diperlukan

Untuk mempercepatkan proses kelulusan, sediakan dokumen berikut secara lengkap:

Untuk Pemohon:

• Salinan Kad Pengenalan (depan & belakang)
• Penyata gaji terkini 3 bulan
• Penyata KWSP atau EA Form
• Penyata bank 3–6 bulan
• Salinan penyata cukai pendapatan (jika ada)

Untuk Hartanah:

• Salinan penuh geran rumah (geran individu atau strata)
• Gambar luar & dalam rumah (jika diminta)
• Surat pengesahan penilaian nilai pasaran (akan dibuat oleh bank)
• Salinan bil cukai pintu dan bil utiliti terkini

Contoh Kes Penolakan & Sebab Utama

• Geran masih atas nama pemilik terdahulu dan belum dipindah milik.
• Hartanah berada dalam kawasan tanah rizab atau pertanian.
• CCRIS mencatat tunggakan lebih 2 bulan berturut.
• Nilai hartanah terlalu rendah berbanding jumlah pinjaman diminta.

Petua Tambahan

• Periksa nilai pasaran semasa rumah melalui penilai bebas.
• Sediakan borang sokongan seperti surat pengesahan majikan atau surat kuasa wakil (jika hartanah milik bersama).
• Simpan semua dokumen dalam format PDF untuk mudah dihantar secara atas talian.

Penyediaan dokumen dan pemenuhan syarat kelayakan yang tepat dapat mempercepatkan proses kelulusan pinjaman bercagar.

Kegagalan menyedia dokumen lengkap atau status hartanah tidak jelas merupakan punca utama permohonan ditolak oleh bank atau koperasi.

Langkah demi Langkah Proses Permohonan

Permohonan pinjaman bercagar geran rumah memerlukan urutan tindakan yang jelas agar kelulusan dapat diperoleh dengan pantas dan selamat. Proses ini melibatkan penilaian hartanah, semakan kredit, serta pengesahan dokumen pemilik dan harta.

1. Semak Kelayakan dan Nilai Hartanah

• Tentukan status geran, individu atau strata.
• Pastikan tiada sekatan atau bebanan gadaian sedia ada.
• Dapatkan anggaran nilai pasaran semasa melalui penilai berdaftar (boleh disediakan oleh bank).

2. Sediakan Dokumen Lengkap

• Lihat senarai dokumen seperti Kad Pengenalan, penyata gaji, dan salinan geran rumah.
• Gabungkan dokumen dalam satu folder (jika fizikal) atau satu PDF (jika atas talian).

3. Hantar Permohonan ke Institusi Pilihan

• Hantar borang permohonan secara dalam talian atau ke cawangan bank.
• Bank Rakyat, Agrobank dan koperasi menyediakan borang khas untuk pinjaman bercagar.
• Berikan maklumat lengkap: jumlah dimohon, tujuan pinjaman, tempoh bayaran.

4. Proses Penilaian Hartanah & Kredit

• Pihak bank akan melantik juru nilai berlesen untuk membuat penilaian hartanah.
• Semakan CCRIS & CTOS dilakukan bagi menilai tahap komitmen kewangan anda.
• Tempoh semakan: 5 hingga 14 hari bekerja, bergantung kepada institusi.

5. Kelulusan & Penawaran Pinjaman

• Jika diluluskan, anda akan menerima surat tawaran (offer letter).
• Semak kadar faedah, jumlah bayaran bulanan, dan kos sampingan.
• Tandatangan dokumen perjanjian pinjaman di hadapan peguam atau wakil bank.

6. Pengeluaran Dana

• Selepas semua dokumen disahkan dan yuran berkaitan dibayar, dana akan dikreditkan ke akaun anda.
• Proses ini boleh mengambil masa 3–7 hari selepas dokumen selesai.

7. Petua Percepat Kelulusan

• Sediakan semua dokumen dalam satu masa.
• Elakkan permohonan serentak ke pelbagai bank (boleh menjejaskan skor kredit).
• Pastikan tiada tunggakan bayaran bulanan dalam rekod semasa.

Dengan mengikuti langkah-langkah ini secara sistematik, anda dapat memohon pinjaman bercagar geran rumah dengan lebih lancar dan meyakinkan.

Pastikan semua maklumat adalah sahih dan dokumen dikemaskini untuk mengelak kelewatan atau penolakan permohonan.

Kadar Faedah & Caj Tersembunyi

Mengetahui kadar faedah dan caj tersembunyi adalah aspek paling kritikal dalam membuat keputusan berkaitan pinjaman bercagar geran rumah.

Walaupun kadar asas kelihatan rendah, jumlah sebenar bayaran bulanan boleh meningkat jika tidak diteliti dengan teliti.

Kadar Faedah Terkini 2025 (Anggaran)

Bank / Institusi	Kadar Faedah (%)	Tempoh Maksimum	Catatan
Bank Rakyat	4.88 – 5.50%	10 – 20 tahun	Untuk kakitangan kerajaan & GLC
Agrobank	5.25 – 6.00%	Hingga 25 tahun	Khas untuk tanah pertanian bercagar
Koperasi KOWAJA	5.99%	10 tahun	Tidak semak CCRIS/CTOS
Maybank	4.50 – 5.00%	15 – 25 tahun	Tertakluk kepada nilai hartanah

Nota: Kadar di atas berubah mengikut polisi OPR dan kelulusan individu.

Simulasi Ansuran Bulanan (Contoh RM200,000 untuk 20 tahun pada 5.0%)

• Jumlah ansuran bulanan: ± RM1,320
• Jumlah keseluruhan dibayar: ± RM316,800
• Jumlah faedah keseluruhan: ± RM116,800

Caj Tersembunyi yang Sering Terlepas Pandang

1. Yuran Guaman: Bayaran profesional untuk penyediaan perjanjian pinjaman. Sekitar 0.5–1.0% daripada jumlah pinjaman.
2. Kos Penilaian Hartanah: Dikenakan oleh jurunilai yang dilantik bank. Antara RM300 hingga RM1,000 bergantung kepada lokasi & jenis hartanah.
3. Duti Setem: Mengikut kadar rasmi LHDN: 0.5% daripada jumlah pinjaman.
4. Yuran Pemprosesan Bank / Koperasi: Ada institusi kenakan 1–2% yuran tambahan untuk proses kelulusan.
5. Insurans MRTA / MRTT: Disarankan untuk perlindungan pinjaman. Jumlah kos bergantung kepada umur peminjam dan jumlah pinjaman.

Tips Elak Terperangkap dengan Kos Tersembunyi

• Dapatkan jadual ansuran lengkap bertulis daripada pegawai bank.
• Semak sama ada caj-caj tersebut boleh dibiayai dalam jumlah pinjaman.
• Bandingkan lebih dari satu institusi kewangan dan jangan hanya fokus kepada kadar faedah.

Kadar faedah bukan satu-satunya penentu dalam pinjaman bercagar geran rumah. Kos sampingan seperti yuran guaman, penilaian dan duti setem boleh memberi kesan besar terhadap jumlah bayaran keseluruhan.

Perbandingan teliti dan perancangan jangka panjang amat penting sebelum menandatangani sebarang perjanjian pinjaman.

Risiko & Kesan Gadai Geran Rumah

Walaupun pinjaman bercagar geran rumah menawarkan kadar faedah rendah dan kelulusan lebih mudah, ia turut membawa risiko besar sekiranya tidak dirancang dengan teliti.

Sebagai cagaran utama, rumah anda boleh menjadi milik bank sekiranya berlaku kegagalan pembayaran.

1. Risiko Kehilangan Hartanah (Foreclosure)

Sekiranya bayaran ansuran tertunggak lebih daripada 3–6 bulan, institusi kewangan boleh mengambil tindakan undang-undang.

Rumah akan disita dan dilelong bagi menampung baki pinjaman yang tidak dilunaskan.

Proses penyitaan mengikut Akta Relief Spesifik 1950 dan boleh berlangsung tanpa perbicaraan panjang jika ada klausa dalam perjanjian.

2. Tindakan Undang-Undang & Senarai Hitam

Tunggakan serius boleh membawa kepada tindakan sivil yang menjejaskan nama dalam CCRIS dan CTOS.

Ini memberi kesan kepada pinjaman masa hadapan, termasuk pinjaman kenderaan dan kad kredit.

3. Beban Kewangan Jangka Panjang

Jika kadar faedah berubah akibat polisi OPR Bank Negara, bayaran bulanan boleh meningkat.

Tempoh bayaran hingga 30 tahun boleh menyebabkan faedah terkumpul sangat tinggi.

4. Rumah Tidak Boleh Jual / Cagar Semula Tanpa Pelepasan Bank

Geran yang dicagarkan tidak boleh digunakan untuk sebarang transaksi lain tanpa kebenaran rasmi daripada institusi kewangan.

Proses pindah milik, hibah atau jual beli menjadi rumit jika pinjaman belum selesai.

5. Risiko Penipuan & Agen Tidak Sah

Terdapat kes peminjam terpedaya dengan “agensi pinjaman tidak berlesen” yang menggunakan geran untuk memerangkap peminjam melalui caj tersembunyi.

Pastikan semua urusan dilakukan melalui saluran rasmi, bank, atau koperasi berdaftar dengan KPKT dan Bank Negara Malaysia.

Langkah Kurangkan Risiko Cagaran Rumah

• Ambil insurans MRTA atau MRTT untuk lindungi bayaran jika berlaku kematian atau hilang upaya.
• Elakkan meminjam lebih 70% daripada nilai pasaran rumah.
• Runding semula kadar faedah setiap 3–5 tahun melalui refinancing.
• Pastikan tempoh pinjaman selari dengan kemampuan kewangan semasa dan masa depan.

Kes Ringkas (Maklumat Baharu)

Pada tahun 2023, lebih 5,000 kes lelong hartanah di Malaysia dilaporkan berpunca daripada kegagalan pinjaman bercagar.

Kebanyakannya berlaku dalam kalangan pemilik hartanah kos rendah yang tidak menerima nasihat kewangan profesional sebelum menandatangani pinjaman.

Gadai geran rumah sebagai cagaran pinjaman boleh mendatangkan impak besar jika tidak diuruskan dengan penuh kesedaran.

Ketelusan, nasihat profesional, dan penilaian semula keperluan pinjaman perlu dilakukan sebelum mengambil komitmen jangka panjang.

Senarai Bank & Institusi Yang Menawarkan

Beberapa bank dan institusi kewangan di Malaysia menyediakan kemudahan pinjaman bercagar geran rumah dengan syarat dan kadar faedah yang berbeza.

Pilihan ini merangkumi bank konvensional, institusi kerajaan serta koperasi yang menawarkan kelonggaran tertentu kepada golongan bekerja.

1. Bank Rakyat

• Nama Produk: Pembiayaan Peribadi-i Bercagar
• Kadar Faedah: 4.88% – 5.50% setahun
• Tempoh: Hingga 20 tahun
• Ciri Khas: Khas untuk kakitangan kerajaan dan syarikat GLC

2. Agrobank

• Nama Produk: AgroCash-i Bercagar
• Kelayakan: Petani, penternak, nelayan, dan pemilik tanah pertanian
• Tempoh: Hingga 25 tahun
• Faedah: 5.25% – 6.00% setahun
• Ciri Khas: Sesuai untuk tanah pertanian & geran kampung

3. Maybank

• Nama Produk: Home Financing With Collateral
• Jenis Geran: Hartanah individu atau strata, bebas sekatan
• Kadar Faedah: Sekitar 4.50% – 5.00% bergantung kepada kelayakan
• Kelebihan: Proses pantas, penilaian disediakan bank

4. Koperasi KOWAJA

• Nama Produk: Pinjaman Bercagar Khas Kakitangan Kerajaan
• Faedah: Tetap 5.99%
• Tempoh: Hingga 10 tahun
• Kelebihan: Tidak semak CCRIS atau CTOS, cepat lulus

5. Credit Community (Berdaftar KPKT)

• Terdapat peminjam wang berlesen yang berdaftar dengan KPKT menawarkan pinjaman bercagar kepada pemilik rumah.
• Risiko: Caj tinggi, proses kurang telus jika tidak berhati-hati.
• Nasihat: Semak lesen melalui Sistem eMAP KPKT

Bandingkan Sebelum Pilih

• Buat perbandingan kadar faedah dan caj sampingan dalam jadual ringkas.
• Semak tempoh bayaran dan kriteria hartanah yang diterima.
• Pastikan semua transaksi dilakukan melalui pegawai sah & pejabat rasmi.

Pautan Permohonan Rasmi & Hotline

Institusi	Permohonan Online	Hotline
Bank Rakyat	Ya	1-300-80-5454
Agrobank	Ya	1-300-88-2476
Maybank	Ya	1-300-88-6688
KOWAJA	Ya	03-4043 5090

Pelbagai pilihan institusi menawarkan pinjaman bercagar geran rumah, namun setiap satu memiliki kriteria tersendiri.

Kaji dengan teliti, dapatkan anggaran ansuran dan pertimbangkan nasihat kewangan sebelum memilih saluran yang paling sesuai dengan keperluan anda.

Pinjaman bercagar geran rumah menawarkan kemudahan mendapatkan jumlah pinjaman yang lebih besar dengan kadar faedah yang lebih rendah berbanding pinjaman tanpa cagaran.

Namun, ia juga membawa risiko kehilangan hartanah jika gagal membuat bayaran ansuran tepat pada masanya.

Pemohon perlu memahami syarat kelayakan, dokumen diperlukan, serta potensi kos tersembunyi sebelum membuat keputusan.

Perancangan dan penilaian kewangan yang teliti amat penting bagi memastikan pinjaman bercagar geran rumah memberi manfaat tanpa membebankan kewangan di masa hadapan.